抵押贷款的估价是通过评估抵押物的价值来确定的。以下是抵押贷款估价的一般步骤：

1. 选择评估师：贷款机构通常会指定独立的评估师来进行估价。评估师应该是经过认可和合法注册的专业人士。

2. 收集信息：评估师会收集有关抵押物的相关信息，包括物业的类别、大小、位置、建筑年份、结构、用途等详细信息。

3. 查看物业：评估师会亲自到抵押物所在地查看物业的外部和内部状况。这包括房屋的整体结构、装修状况、设施设备等。

4. 市场比较法：评估师会查找类似的物业在相同或相似地区的市场上的销售记录，以了解当前市场价值。他们会比较抵押物与这些类似物业的特征和条件，并考虑市场供求关系、地区经济情况等因素。

5. 收集数据：评估师会收集有关物业所在地区的经济、社会和环境因素的数据。例如，就业率、教育资源、交通便利性、犯罪率等。

6. 财务分析：评估师会考虑买方的信用状况、收入情况和还款能力等财务因素。这些因素将影响评估师对抵押物价值的判断。

7. 编制报告：评估师会将上述收集到的信息进行分析和综合，编制一份详细的评估报告。报告中会包括物业的市场价值估计、评估师的专业意见和建议等。

8. 提交报告：评估师将报告提交给贷款机构或相关方，这些机构将根据评估报告中的估值结果来决定是否批准贷款。

需要注意的是，不同地区和国家可能会有不同的抵押贷款估价方法和标准。此外，抵押贷款估价应遵循专业估价准则和法律法规，确保评估结果的客观和公平。